Ülkenin son ekonomik sıkıntılarının başında, artan gıda fiyatları, konut fiyatları, kiralar ve araç fiyatları geliyor.
2018 yılında papaz kriziyle birlikte artan kur fiyatları, daralan ekonomi, sonrasında gelen pandemi etkisi ve konut üretiminin ciddi düşmesi ile, devamında ülkede ciddi bir konut açığı oluştu. Devamında Rusya-Ukrayna savaşı, artan döviz ihtiyacı nedeniyle yabancıya satışın kolaylaştırılması, dışarıdan gelen göç ile ilave bir talep oluşması da talep bazlı enflasyonu arttıran diğer etkenler oldu.
Konuları uzun metinler halinde değil de kısa maddeler halinde derleyip toparlamak gerekirse;
Konut üretimi niye azaldı ?
- Artan inşaat maliyetleri
- Yetersiz öz sermaye
- Düşük öngörülebilirlik
- Yapmadan (yaparken) satma zorunluluğu
- Arsa temininde yaşanan zorluklar
- Kentsel dönüşümde uzayan süreçler
- İşçi temininde yaşanan zorluklar
- İş yapma iştahının azalması (Karlılık, risk faktörü vb.)
Konuta talep niye çoğaldı?
- Yabancıya satışın ve vatandaşlığın kolaylaştırılması
- Rusya-Ukrayna savaşı
- Dış göçler
- Aslında ucuz olmasa da, coğrafi nedenlerle bölgesel talepler (İran,Irak,vb.)
- Hane halkı büyüklüklerimiz azalıyor (Bir dairede yaşayan kişi sayısı)
- Enflasyona karşı sermayeyi koruma içgüdüsü
- Faizlerin düşük olması
- Enflasyon beklentisinin devam etmesi
- Deprem ve sonrası talepler
Nasıl ev sahibi olunabilir ?
- Devletin tarıma elverişsiz arazilerini konut yapımına uygun fiyatlarla inşaata açması (Mahalleler kurulması, yeni iş alanları kurulması)
- Şehirleşmenin yükünü azaltıp, Anadolu’ya yayılmanın önünün açılması böylece arsa maliyetlerinin azaltılması
- Anadolu’da sanayi alanlarının sayısının arttırılması, lojistik ve sanayi bölgeleri kurulup, şehirlerden üretimin Anadolu’ya kaydırılması ve bunun teşvik edilmesi (Düşük arsa yatırımı vb.)
- İş varsa, İnsan, İnsan varsa iş var.
- Belli inşaat malzemelerinde maliyetlerin ve fiyatların devlet eliyle yakından takip edilmesi. (Demir, Beton, Çimento, Agrega, Kereste, Kablo, Alüminyum vb.)
- İhracatta ucuz, içerde pahalı satılan ürünlerimiz var. Bunların denetimi.
- Talep bazlı enflasyonun kontrolü. İnternet sitelerinin denetlenmesi ve takibi
- Enflasyon üzerinde konut fiyat artışının önüne geçilmesi (Son dönemde enflasyonun çok çok üzerinde konut fiyatları arttı)
- Mahalle bazında gerçek rayiç fiyatların tespiti ve her yıl enflasyona dayalı satışta üst sınır getirilmesi.
- 3 ve daha fazla konutu olanlardan (kendisi ve çekirdek ailesi) ilave vergi alınması, böylece oluşan üretimin talebe yayılmasının sağlanması
- Yabancıya satışta, satış fiyatı dışında ilave bir vergi alınması, bu verginin TOKİ’ye devredilmesi ile ucuz sosyal konut üretimine katkı sunulması
- Konutun yatırım aracı olmaktan çıkarılması, kiralarda mahalle bazında gerçek rayiçlerin tespit edilip, hiç bir zaman ve dönemde enflasyon üstü artış yapılmamasının sağlanması
- TOKİ’nin üretimde etkin rol alması, dar gelirlilere yönelik kampanyaların devam etmesinin sağlanması
- Yarısı bizden kampanyasının devamı ve genişletilmesi ve deprem riskinin azaltılması ve aynı zamanda konut talebine katkı sağlanması
- Ailesi ve çekirdek ailesinde ilk defa ev alacak olanlara, ödeme kolaylığı sunulması, ucuz kredilerin herkese değil, bu kişilere verilmesi
- Devletin ihtiyaç sahiplerini beyana ve maaş bordrosuna göre değil, harcamaya, tüketime göre tespit etmesi ve bu kişilere öncelik vermesi
Genel olarak durum bu şekilde.
Bu konulardan en önemlisi ise, tıpkı nasıl dolar, bir yatırım değil ödeme aracı olmalı ise, aynı şekilde konutun da yatırım aracı değil, barınma aracı olmasıdır.
Bunun sağlanmasıdır.
Bugün 10 milyonluk bir daire aldığında 20.000 TL’ye kiraya veriyorsunuz. Oysa bu para ile örneğin 2 adet sıfır beton trans mikseri aldığınızda aylık geliriniz minimum 300.000 TL, bunun giderlerini düştüğünüzde ise, size yine bir ayda 200.000 TL para kalıyor. 2 yıl sonra yenilemek için kenara ayırdığınız parayı da düşerseniz, aylık çok rahat 100.000 TL geliriniz olacaktır.
Aynı para ile 20.000 TL kira almaktansa, 100.000 TL alabilirsiniz.
Ya da 10 milyon TL’ye daire almaktansa, 10 dönüm tarla alıp, 10.000 m2 x 500 TL üzerine sera kurabilir (10.000 m2 x 500 TL) , tarım yapabilirsiniz. Burada da yine, örneğin domates üzerinden gidecek olur isek, yılda 1 milyon TL net kar elde etmiş olursunuz.
Konut gerçekten bir yatırım aracı değildir. Şu an Türkiye’de eş sermaye ile, konut dışında bir çok sektörde yatırımın geri dönüş süresi çok çok kısadır. Ben işten anlamam illa konut alacağım diyenler için bile Türkiye doğru adres değildir. Avrupa’da Amerika’da, Birleşik Arap Emirlikleri’nde ya da Katar’da aynı para ile daha çok gelir elde edebilir, üstelik geliriniz TL değil, dolar bazlı olmuş olur.
Türkiye de konut yatırımı yapmaktan vazgeçin.
Firma sahipleri ayda 500.000 TL elektrik faturası ödüyor, GES ya da RES kurmuyor, ancak yatırım olarak konut alıyor, kenara koyuyor.
Ges için konuşacak olursak, 1 mw kurulu güç ile yılda Türkiye ortalamasında 1.400.000 kwh enerji üretirsiniz. Bunun parasal karşılığı kabaca 5 milyon TL, 1 mw ges için 800.000 dolar ve ortalama arazi için de 15.000 m2 alana ihtiyacınız var. 800.000 $ x 27= 21.600.000 TL, arazi yatırımı ise 15.000 m2 x 150 TL = 2.250.000 TL yani toplamda 25 milyon TL bir yatırım ile, yılda 5 milyon TL tasarruf edebilecek bir fabrika sahibi, bu harcamayı yapmayıp, gidip daire almayı tercih ediyor, edebiliyor.
Konutu yatırım aracı olmaktan çıkaralım. Devlet de bunun böyle olmaması için, üst sınırları kanunla belirlemeli, cazip hale gelmektense barınma amacı olmasını sağlamalı. Konut yapmanın üretime, milli gelire katkısı çok düşük. Katma değeri yüksek ürünler ürertmeliyiz. 1 m2 konutun ağırlığı yaklaşık 2 tondur. m2si 60.000 TL ye satılan bir konutta verim 60.000 TL / 2000 kg = 30 TL / kg dır. Yani kg başına yaklaşık 1 dolar. Ortalama bir cep telefonun fiyatı da 10.000 TL, onun da ağırlığı 200 gr, yani 50.000 TL / kg.
Türkiye’de nüfus artış hızı ve talebe cevap verecek kadar ev yapalım. Her ilde nüfusun en az %5ine cevap verecek kadar mutlaka konut stoku olmalı. Afetler vb. durumlar için. Bunun haricinde atıl olarak sermayelerimizi buralara gömmek hiç ama hiç doğru bir büyüme modeli değil.
İstatistiklerle Aile – 2022 TÜİK sonuçlarına göre, Türkiye’nin yaklaşık %30 u kiracı olarak konutlarda yerleşik. Yine ülke nüfusunun yarısı 2001 yılı öncesi yapılmış konutlarda ikamet etmekte.
Hem deprem gerçeği, hem konuta olan talebin karşılanması, ülkenin nüfus artış hızı, hane halkı sayısının azalması, komşu ülkelerdeki siyasi durumlar vb. gerekçelerle daha epey bir konut üretmemiz gerekiyor. Ama her şeyden önce, konutu bir yatırım aracı olmaktan çıkarmak, devletin öncelikli görevlerinden bir tanesi.