İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı, kısa adıyla DAP yönetmeliği, 22.11.2025 tarih ve 33085 sayılı Resmi Gazete’de yayınlandıktan sonra, basında, sosyal medyada ve çok takipçisi olan bir çok hesapta konu hakkında bir çok yorum yapıldı.
Bunlar içinde en çok ses getirenler, tüm imar rantları devlete gidiyor, tarlanız imara açılsa bile her şey artık devletin kasasına gidiyor, devlet arsanıza ortak oldu, tapu sizde ama kasa başkasında gibi çeşitli benzer yorumlar yapıldı. Bunların bir kısmı belki konuyu tam anlamamaktan, bir kısmı da siyaseten muhalif bir tutum gereği bilinçli çarpıtmalardan kaynaklanıyor.
Bu yönetmelik nereden çıktı ? Ne zamandan beri var ? Dayanağı nedir ?
Bu yönetmeliğe dayanak oluşturan kanun, 3194 sayılı İmar Kanunu. Resmi Gazete’de 20.02.2020 tarihinde yayınlanan 7221 sayılı kanunun ilgili maddeleri, İmar Kanunu’na Ek Madde 8 olarak işlendi. Yani değer artış payı kavramı ile ilk olarak bu tarihte karşılaştık. Daha sonra bu kanun temel alınarak, 15.09.2020 tarihinde, kanunun uygulamaya yönelik açıklaması niteliğinde bir yönetmelik yayınlandı.
Özellikle büyükşehirlerde imar rantlarının kontrolsüz paylaşımına bir tedbir olarak da politik bir değerlendirme yapmak bu noktada mümkün gibi duruyor. Temel gerekçe budur elbette diyemeyebiliriz, ancak netice, bu yönüyle ülkemiz hayrına olmuştur.
Yayınlanan ilk yönetmelikle birlikte, kentsel dönüşümde emsalin bir buçuk katına kadar artışlara bedelsiz müsaade ediliyor ve böylece kentsel dönüşümde bu kanundan çokça yararlanılıyordu. Ayrıca parsel bazında fonksiyon değişiklikleri ile 1000 m2 ve üzeri imar adalarında emsal değişikliklerinin de bedelini vermek kaydıyla önü açılıyordu. Ancak son değişikliklerle bazı oranlar değişti, bunlara aşağıda değineceğiz.
Yönetmelik neleri kapsıyor ?
Öncelikle bu yönetmelik, taşınmaz maliklerinin tamamının başvurusu üzerine devreye giriyor. Durduk yere kendiliğinden gelişen bir hukuki işlem değil.
a) Taşınmaz malikleri, parsel bazında fonksiyon değişikliği ( konuttan ticariye, konuttan turizme, ticariden turizme vb.) yapmak isterse, bu mevzuattan yararlanabiliyor. Ancak farklı fonksiyonların konuta çevrilmesine izin verilmiyor.
b) Yahut 1000 m2 ve üzeri imar adalarında, ada bazında yapılacak kat adedi, bina yüksekliği, yapı yoğunluğu ve/veya fonksiyon değişikliği talebi durumlarında devreye giriyor.
Her talep eden bu haktan yararlanabiliyor mu ?
Elbette değer artış payını ödemek kaydıyla emsal artışına yahut fonksiyon değişikliğine gidilmesi de her zaman mümkün olmuyor. Artış sonrası oluşabilecek nüfus ile ilgili olarak, kentsel, sosyal, teknik gereksinimler, bu talebin en fazla 500 mt yarıçaplı çevresinde karşılanabiliyor olması gerekiyor. Bunlar da teknik raporlar ile belgeleniyor.
Tarlalarımız imara açılırsa ne olacak ?
İmar Kanunu’nda uygulama imar planı şöyle tarif ediliyor :
Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.
Yönetmelik hali hazırda uygulama imar planı olan yerleri kapsıyor. Uygulama imar planı olmayan tarlaları kapsamıyor.
Uygulama imar planı olmayan tarlaların imara açılması daha çok 18 uygulaması olarak da bilinen İmar Kanunu’nun 18. maddesine dayanılarak yapılıyor. Bu imar çalışmaları sırasında zaten devlet, ben senin tarlana imar getirdim diyerek Düzenleme Ortaklık Payı ( DOP ) adı altında senin tarlarının %45’ine kadar olan kısmını bedelsiz alabiliyor.
Bir çok kimse, sosyal medyada yayılan devlet tarlalarınıza el koydu gibisinden açıklamalarla tedirgin oldu. Böyle bir tedirginliğin yersiz olduğu bu metinlerden anlaşılıyor.
Peki Değer Artış Payı Nedir ?
Devlet, uygulama imar planı olan yerde, taşınmaz malikleri eğer imar artışı talep ediyor ise, yahut fonksiyon değişikliği talep ediyor ise, oluşan bu rantı artık kendi alıyor. 2020’de yayınlanan ilk yönetmelikte bu rantın tamamını devlet alıyor ve birimleri arasında ( belediyeler, bakanlıklar, hazine vb.) belli oranlarda paylaşıyordu. Bu yönetmelikler öncesinde ise, bu rant taşınmaz sahibine kalıyordu.
Taşınmaz sahibinin bu rantı elde etmek için yaptığı “özel çalışmaları” elbette burada dile getirmiyorum. Kısacası, değer artış payı, vatandaşın uygulama imar planı olan yerdeki “özel çalışmaları” neticesinde oluşan rantın, x,y,z kişilerine değil, doğrudan devlete aktarılmasını sağlıyor. Bu yönüyle bakınca, oldukça olumlu bir gelişme.
Bu değerin ne kadar arttığının tespiti bu noktada oldukça önem kazanıyor. Örneğin bir imar değişikliği ile bir arsanın bedeli 100 milyondan 500 milyona mı çıkıyor, yoksa 2 milyara mı çıkıyor ? Bu da, bu konudaki görevli kişilerin görev tanımı içinde hassasiyetle denetlemesi gereken bir önemli başlık. Değer artışının yanlış tespiti doğrudan kamu zararı olarak karşımıza çıkıyor.
En temel değişiklikler neler ?
12.12.2024 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 7534 sayılı kanundaki değişikliklerle birlikte, önceden rantın tamamını (%100) alan devlet, artık bu rantın %90’ını alıyorum dedi. Bir manada taşınmaz malikine bir parça rant miktarı verdi.
Ancak yine aynı kanunda yapılan değişiklik ile daha önce riskli alanlarda yani kentsel dönüşüm alanlarında bir buçuk katına (%50’ye) kadar olan emsal artışlarından değer artış payı almayan devlet, bu oranı %20’ye düşürdü. Bu da kentsel dönüşümün üzerinde ciddi bir negatif baskı oluşturdu.
Bu kanun ve yönetmelikteki en temel değişikler aslında son yayınlanan 22.11.2025 tarihli yönetmelikte değil, 12.12.2024 tarihli kanun değişikliği ile yapıldı. Ancak, farklı anlatımlar ve yorumlar neticesinde şimdi daha çok ses getirdi.
Başlıca diğer hususlar neler ?
Konuyla ilgili en önemli maddeleri yukarıda açıkladım. Ancak belli başlı bir kaç konuya daha değinmek gerekiyor.
- Değer artış payıyla ilgili işlemler tamamlandığında tapuya “Değer artış payının tamamı ödenmedikçe satış, devir, bağış, talep üzerine arazi ve arsa düzenleme işlemleri yapılamaz, ruhsata esas belge ve yapı ruhsatı düzenlenemez.” şerhi koyuluyor.
- Değer artış payı, ile ilgili bedeli ödemekten vazgeçip, eski uygulama imar planına dönülmek istenirse, tüm bu işlemler için harcanan bedeller, başvuru yapanlardan alınıyor ve işlemler öyle tamamlanıyor.
- Değer artış payı, tahakkuk eden ayı takip eden ay içinde peşin ödenir ise, %10 indirim yapılıyor.
- Değer artış payı taksitle ödenmek istenirse en çok 4 taksit olacak şeklinde, 6 aylık dönemlerde TÜFE güncellemesi ile toplamda 18 içinde ödeniyor.
- Değer artış payını kıymet takdir komisyonu belirliyor. Bu komisyon SPK lisanslı en az 2 değerleme kuruluşundan da değerleme raporu alıyor.
Sonuç
Şahısların özel gayretleri ve ilişkileri ile devletin belli kademelerinin kontrolü dışında gelişen imar gelişmeleri ve takiben imar rantlarının büyük bölümü ( %90) böylece kamu kuruluşlarına aktarılacak. Bu önemli bir kazanım.
Kentsel dönüşümde ise, imar artışlarının %20’ye kadar olan kısmında değer artış payı alınmaması, fazlasına ilişkin kısmında alınması ise, kentsel dönüşümün hızını kesecek. Burada parsel ve ada bazında taşınmaz maliklerinin bireysel çabaları çok bir netice alamayacak gibi duruyor.
Devletin belli alanları riskli alan yahut rezerv alan ilan edip, o şekilde devletin kendi düzenlediği imar artışları ile kentsel dönüşüme yön verilecek gibi duruyor.